Prevederi legale în procedura de autorizare a executării lucrărilor de construire
Potrivit Legii construcţiilor, după cum arată avocatul Ioana Şampek, „înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unei construcţii se face în baza unui certificat eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire şi a documentaţiei cadastrale aferente”. „În cazul în care construcţia este finalizată, certificatul va fi unul de atestare şi va confirma că edificarea construcţiei s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, iar în cazul în care construcţia nu este finalizată, certificatul va fi de atestare a edificării construcţiei şi va confirma situaţia juridică a acesteia la data respectivă, precum şi respectarea dispoziţiilor în materie”, adaugă avocatul de la Popovici Nițu Stoica & Asociații. Articolul mai precizează că, tot potrivit legii, nu se vor considera finalizate construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii.
În prezent, se pot intabula în cartea funciară construcţiile care nu sunt finalizate
„Asupra acestei prevederi vrem să insistăm, cu referire expresă la construcţiile care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor”, spune Ioana Şampek. Pentru o perioadă de mai bine de 15 de ani, cuprinsă între noiembrie 2000 şi noiembrie 2016, cu mică suspendare în anul 2001, textul din Legea construcţiilor mai prevedea că aceste construcţii care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor nu pot fi intabulate în cartea funciară. Modificarea legislativă substanţială s-a implementat abia în noiembrie 2016, textul de lege în vigoare fiind: „Construcţiile […] care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate.”
Astfel, în prezent se pot intabula în cartea funciară construcţiile care nu sunt finalizate. Autoarea analizei de la rubrica Monitorul Fuziunilor & Achiziţiilor din Revista Română de Drept al Afacerilor, menţionează că nu se are în vedere doar o notare sau, cel mult, o înscriere provizorie, ci chiar procesul în sine de intabulare. Acest fapt duce la concluzia că titlul de proprietate pentru faza respectivă din construcţie constă în autorizaţia de construire plus un proces-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei, în legătură cu care se eliberează un certificat de atestare a edificării construcţiei de către autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme situaţia juridică a construcţiei la data respectivă.
Prevederi legale în materie de recepţie a lucrărilor de construire
Procesul-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei este identificat în Regulamentul privind recepţia construcţiilor drept proces-verbal de recepţie parţială şi reprezintă actul prin care se atestă stadiul fizic de execuţie a construcţiei, în scopul înscrierii dreptului de proprietate asupra acesteia în cartea funciară, spune avocatul de la Popovici Nițu Stoica & Asociații. Autoarea analizei atrage atenţia să nu se confunde recepţia parţială pe faze de execuţie cu recepţia părţilor/sectoarelor de construcţie independente din punct de vedere fizic şi funcţional, pentru care se organizează recepţie la terminarea lucrărilor şi recepţie finală. Ioana Şampek consideră că adoptarea noului Regulament privind recepţia construcţiilor a fost şi este una salutară întrucât acoperă multe dintre neajunsurile procedurii anterioare – lucrările de construire sunt mai bine verificate de către specialişti în domeniu, iar constatarea finalizării acestora este mult mai atent documentată de către comisia de recepţie numită în acest sens. Însă, conform avocatei menţionate, „aceste prevederi benefice pentru asigurarea unui control adecvat asupra executării construcţiilor nu se aplică lucrărilor ce formează obiectul procesului-verbal de recepţie parţială. Or, acest proces-verbal de recepţie parţială nu este altul decât procesul-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei în baza căruia se poate face intabularea în cartea funciară”.
Intabularea dreptului de proprietate, pe baza procesului-verbal de recepţie parţială
„Procesul-verbal de recepţie parţială se încheie între executant şi investitor, potrivit unui model ataşat la Regulamentul privind recepţia construcţiilor şi în el se consemnează starea părţii de construcţie în cauză, viciile constatate rezultate în urma execuţiei necorespunzătoare pentru care au fost dispuse măsuri şi termene în vederea remedierii acestora, măsurile de conservare a lucrărilor executate şi acest proces-verbal se semnează şi se ştampilează de serviciul de specialitate din cadrul primăriei unităţii administrativ-teritoriale”, se specifică în articolul din Revista Română de Drept al Afacerilor. Prin urmare, potrivit avocatei Ioana Şampek, „pentru încheierea procesului-verbal de recepţie parţială nu trebuie convocată comisia de recepţie care să analizeze în detaliu dacă lucrările sunt executate în conformitate cu prevederile autorizaţiei de construire, a celorlalte documente de autorizare (avize, acorduri), a contractului de antrepriză, a documentaţiei de proiectare şi de execuţie ori dacă documentele ce intră în componenţa cărţii tehnice a construcţiei au fost întocmite. Iar în baza acestui proces-verbal se poate face în prezent intabularea dreptului de proprietate”.
Problemele pe care le poate avea un terţ-dobânditor al imobilului
Avocata de la Popovici Nițu Stoica & Asociații arată că, în acest fel, „s-a ajuns astfel la situația în care o construcție fără recepție la terminarea lucrărilor și, implicit, fără ca o comisie de recepție cu specialiști în domeniu să verifice procesul de executare a lucrărilor cu respectarea prevederilor autorizației de construire și a documentației aferente, să fie intabulată în cartea funciară și, ulterior, vândută ori grevată”. Ioana Şampek concluzionează în analiza sa din revista editată de Wolters Kluwer România că, „în cazul în care în cartea funciară nu se menţionează expres că intabularea s-a efectuat în baza unui proces-verbal de recepţie parţială, proces-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei, şi că, în speţă, este vorba despre o construcţie nefinalizată, va fi greu de urmărit de către un terţ dobânditor, căruia îi sunt opozabile înscrierile făcute în cartea funciară, dacă acea construcţie are sau nu recepţie la terminarea lucrărilor, dacă este sau nu finalizată ori dacă poate fi utilizată/operată”.
